Mieteinnahmen, Hausverkäufe und die Abgeltungssteuer

Ab dem ersten Januar 2009 gilt die so genannte Abgeltungssteuer. Die Vermietung und der Verkauf von Immobilien sind davon nicht betroffen, was nicht unbedingt grundsätzlich ein Vorteil ist.

Ab dem ersten Januar 2009 ist für Kapitalerträge, beispielsweise durch Verkäufe von Wertpapieren oder Dividenden, in Deutschland die so genannte Abgeltungssteuer zu bezahlen. Die Abgeltungssteuer mit einem einheitlichen Steuersatz von 25% (+ Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer) löst die bisher geltende und eher komplizierte Kapitalerwerbssteuer ab. Mit Zahlung der Abgeltungssteuer sind die Einnahmen durch Kapitalerträge abgegolten, was bedeutet, dass diese Erträge nicht mehr in der Einkommenssteuererklärung auftauchen müssen. Sonderregelungen verkomplizieren die Sache mitunter jedoch etwas. Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, zahlt keine Abgeltungssteuer, für die Einkünfte müssen jedoch Abgaben nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz gezahlt werden. Der liegt zwischen 15% und 45%; daher kann es schnell der Fall sein, dass Vermieter mit einer Abgeltungssteuer besser fahren würden. Der Weg über diese Steuer bleibt Vermietern jedoch verwehrt.

Immobilienverkäufe unterliegen ebenfalls nicht der Abgeltungssteuer. Für einen Gewinn aus dem Verkauf einer eigenen Immobilie müssen keine Steuern bezahlt werden, wenn Sie mehr als zehn Jahre lang Besitzer der Immobilie waren oder Sie die Immobilie selbst genutzt haben. Von der Eigennutzung einer Immobilie wird gesprochen, wenn der Verkäufer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst genutzt hat. Die Steuerfreiheit gilt jedoch nicht, wenn sie vor Ablauf der zehn Jahre eine nicht selbst genutzte Immobilie verkaufen. In diesem Fall spricht man von einem privaten, steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft, für das ebenfalls Einkommenssteuer mit einem Steuersatz zwischen 15% und 45% bezahlt wird. Auch in diesem Fall wäre die Abgeltungssteuer daher oftmals ein Gewinn, greift aber beim Immobilienverkauf nicht. Experten raten Verkäufern von Immobilien, die vor der so genannten Spekulationsfirst von zehn Jahren verkaufen und mit einem Verlustgeschäft rechnen, das Geschäft möglichst vor 2009 abzuwickeln, da die neuen Steuerregeln ab 2009 eine Verlustrechnung kaum noch zulassen.