Das Forward-Darlehen – das Prinzip, Vorteile und Risiken

In der Regel läuft ein Immobilienkredit mit dem vereinbarten Zinssatz immer 10 bis 20 Jahre, danach muss der Kreditnehmer neu mit seiner Bank über die Konditionen für ein Folgedarlehen verhandeln. Nach wie vor sind Immobilienkredite recht günstig zu haben, der durchschnittliche Effektivzins liegt bei 4,2 Prozent, einige Anbieter werben sogar mit 4 Prozent. 

Aber wie sieht es für den Immobilienbesitzer und Kreditnehmer nach Ablauf der Laufzeit des Kredites aus, wenn eine Folgefinanzierung ansteht. Sind die Zinsen immer noch so günstig oder muss mit höheren Prozentsätzen bei der Kreditvergabe gerechnet werden. Schon ein Prozent kann dann je nach Höhe der Finanzierungssumme einen Mehrbedarf von mehreren Zehntausend Euro darstellen. Da Experten von einer Leitzinserhöhung bereits im zweiten Quartal 2010 ausgehen, stellt sich für viele Bauherren, deren Kreditlaufzeit bald endet, die Frage nach einem so genannten „Forward-Darlehen“. Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein im Grundbuch festgehaltenes Darlehen, das eine gewisse Vorlaufzeit hat, d. h. also erst bis zu 5 Jahre nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird. Zinssatz, monatliche Rate und alle weiteren Konditionen werden aber schon bei Vertragsabschluss verbindlich festgelegt. Die Zeit dazwischen, in der es quasi „brach“ liegt, ist die Forward-Periode. Allerdings müssen bei einem Forward-Darlehen einige Zehntel Prozent auf den zu diesem Zeitpunkt gültigen Effektivzins aufgeschlagen werden. Diese berechnen sich in Abhängigkeit zu der zu überbrückenden Forward-Periode. Momentan gilt beispielsweise bei einer Forward-Periode von 2 Jahren und einer Laufzeit des Kredites von 10 Jahren ein Aufschlag von 0,3 Prozent. 

Nichtsdestotrotz bleibt das Forward-Darlehen auch in gewisser Weise ein Glücksspiel. Denn stagnieren die Zinsen und steigen nicht an, oder sinken gar, wird sich der Forward-Kunde zum Zeitpunkt des In Kraft Tretens seines Anschlusskredits reichlich ärgern. So geht es derzeit Darlehensnehmern, die in 2008 Forward-Darlehen mit über 5 Prozent abgeschlossen haben. Natürlich kann man sich immer ein Hintertürchen offen lassen, indem man in den Kreditvertrag eine Kündigungsfrist einbaut, doch geht diese gleichzeitig wieder einher mit weiteren Aufschlägen und variiert je nach Kreditinstitut zwischen 1 Monat und 2 Jahren nach Start des Folgekredits. Der Wechsel des Kreditinstituts ist dann reine Formsache, mit entsprechender Vollmacht machen die betroffenen Banken den Wechsel unter sich aus. Für die Änderungen im Grundbuch – die Übertragung der Grundschuld – fallen dann lediglich 0,3 Prozent der Kreditsumme an – der Aufwand lohnt bereits, wenn ein Kreditinstitut um ein Zehntelprozent günstiger ist.